[经验交流]房价长期上涨的秘密

[经验交流]房价长期上涨的秘密（一），买房容易卖房难

[size=-1]作者：房地产权威 提交日期：2009-8-20 9:11:00 访问：9848 回复：121

??房价长期上涨的秘密（一），买房容易卖房难

　　很多空军都知道，想卖房子的时候要卖房套现并不容易，时间也久，房子套现没有股票，黄金，基金那么快，那么容易，但是，这恰恰是房价长期上涨的秘密，
　　
　　现在应该大部分空军都知道，房价涨跌主要是由供求关系决定的，所以，政府要调控房价并不难，只要控制好供应量和需求就好了，要控制供应量，就是控制推地卖地速度，要控制好需求，就是在财政政策上做文章，宽松，适度宽松，或者收紧银根，做好以上几点，政府就能随心所欲地有效地调控房价了。
　　
　　
　　
　　看懂了上面几点后，现在谈谈为什么买房容易卖房难会成为房价长期上涨的秘密之一，富人都知道，买房很容易，可能几分钟，几个小时，一天，最多排几天队就能买到一套房子了，而卖房呢？
　　
　　买了房子后要卖房，起码要等半年，一年，两三年后，房子涨很多了才考虑卖，很多房子买了自己住的，可能涨很多了也不卖，可能几十年都不卖，所以，能卖的房子越来越少了，供应就越来越小了。
　　
　　而且就算有多余的房子，想卖出去也不是很容易，特别是好的房子，很多老百姓都舍不得卖的，就算空着也不卖，有时候价格都谈好了，房东打个电话，或者睡一个晚上，或者一犹豫，又不想卖了，又提价了，又返悔了，所以，卖房很难的。
　　
　　所以，买房容易卖房难是房价长期上涨的秘密。所以，很多富人很多房子了，还在买，却很少卖。





原帖地址：http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/167829.shtml














　　　 那请问小胖，楼市上涨有无极限呢？嘿嘿！
　　
　　
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　　房价上涨当然应该理论上来说是有极限的，象空军说的什么涨到100000000000000000000000000000美元一平米基本是不可能的，但是，几年来，我们的房价一直在挑战极限，今天才看到一个新闻，
　　
　　
　　世界第一豪宅要价1.3亿美元 居榜首 腾讯蓝房网-百姓自己的购房顾问 2009-08-19 11:03:13 来源： 海峡地产
　　
　　摘要：世界上只有一个UPDOWN COURT，但买得起它的亿万富翁能叫得出名字的就至少有600个。
　　世界上只有一个UPDOWN COURT，但买得起它的亿万富翁能叫得出名字的就至少有600个。
　　
　　驱车一个半小时从伦敦市中心下高速公路、穿过一条林荫小道，路边已经看到了在非洲乡间公路上常看到的“小心野生动物出没”的标志牌。在一片静谧中寻找到这个被媒体渲染得过分“热闹”的私宅时，却完全有另外一种感觉：像宾馆、似园林、如度假中心……
　　
　　http://sh.fangqq.com/index.php/News/View/id/21956

??作者：房地产权威 提交日期：2009-8-27 9:14:00 访问：14144 回复：130

房价长期上涨的秘密（二），大部分老百姓都在喊买不起房

　　在《房价长期上涨的秘密（一）买房容易卖房难 》
　　
　　http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/167829.shtml 中我们谈过，商品的价格是由供求关系决定的，而今天要谈的是中国房价长期上涨的秘密，因为中国大部分老百姓都在喊买不起房，所以，房价才会长期上涨。
　　
　　
　　现在大家应该都知道了吧，商品的价格是由供求关系决定的，和成本的关系不大，就算是每平米500-1000元的成本，在乡下，在小县城，房子可能才卖800，1200一平米，但是，如果在大县城，在三线城市，就能卖2000-4000一平米了，
　　
　　同样的房子，如果放在二线城市，卖个6000---8000都有可能，而还是同样的房子，如果放在一线城市，那么，卖上万都很容易了，如果质量好一点，外观再好看一些，在一线城市的中心位置，就算卖2-3万，3-5万一平米也有人买。
　　
　　而房子如果是在世界的一线城市，那么，就算卖10万，20万，30万，50万一平米都有可能，
　　
　　所以，商品的价格是由供求关系决定的，和成本多少的关系不大。
　　
　　为什么中国大部分老百姓都在喊买不起房，房价还会长期上涨呢？
　　
　　因为中国大部分老百姓都在喊买不起房，因为需求大，所以，房价还会长期上涨，
　　
　　2008年刚开始工作的博士也想买房了，也喊买不起房了，
　　
　　年薪8万的部队的飞行员也想买房了，喊买不起房了，
　　
　　年薪10万的政府高官也喊买不起房了，也骂房价高了，也想买房了。
　　
　　年薪20万没结婚的空军也想买房了，喊买不起房了，
　　
　　家庭年收入50的空军也想买房了，也喊买不起房了，也骂房价高了。
　　
　　就连月收入2000的北京打工者也想买房了，喊买不起房了。
　　
　　那么多刚工作不久的，还没结婚的，高收入，低收入的老百姓都在骂房价高，都在喊买不起房，不正说明了需求很大吗？
　　
　　所以，大部分老百姓都在喊买不起房，才是房价长期上涨的秘密。




原帖地址：http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/169028.shtml

[size=-1]作者：526889976　回复日期：2009-08-27　09:21:08

　　现在大家应该都知道了吧，商品的价格是由供求关系决定的，和成本的关系不大，就算是每平米500-1000元的成本，在乡下，在小县城，房子可能才卖800，1200一平米，但是，如果在大县城，在三线城市，就能卖2000-4000一平米了，
　　　　
　　　　同样的房子，如果放在二线城市，卖个6000---8000都有可能，而还是同样的房子，如果放在一线城市，那么，卖上万都很容易了，如果质量好一点，外观再好看一些，在一线城市的中心位置，就算卖2-3万，3-5万一平米也有人买。
　　　　
　　　　而房子如果是在世界的一线城市，那么，就算卖10万，20万，30万，50万一平米都有可能，
　　　　
　　　　所以，商品的价格是由供求关系决定的，和成本多少的关系不大。
　　　　
　　　　为什么中国大部分老百姓都在喊买不起房，房价还会长期上涨呢？
　　　　
　　　　因为中国大部分老百姓都在喊买不起房，因为需求大，所以，房价还会长期上涨，
　　
　　
　　=========
　　没错，
　　
　　而也因为中国大部分老百姓都在喊买不起房，所以，开发商买了地也不敢马上建房，建好了也不敢卖，所以，造成供应少了，而需求又很大，供应很少，所以，房价才会长期上涨。哈哈

[size=-1]作者：526889976　回复日期：2009-08-27　10:19:02

　　作者：武汉女将　回复日期：2009-08-27　09:42:38　
　　　　呵呵~~~好贴,从供求关系来分析房价走势!与成本无关!!!
　　
　　
　　========
　　哈哈，谢谢捧场，
　　
　　
　　“投机倒把罪”终于退出了历史舞台。
　　
　　　　8月24日提请十一届全国人大常委会第十次会议再次审议的关于修改部分法律的决定草案，对《计量法》、《野生动物保护法》、《铁路法》、《烟草专卖法》四部法律中有关“投机倒把”、“投机倒把罪”的规定予以删去并作出了修改。这意味着继1997年《刑法》废除“投机倒把罪”后，“投机倒把”这一带有计划经济色彩的名词，全面淡出了现有法律体系。
　　
　　　　投机倒把罪，的确是一个过时的罪。然而，其生命力也是顽强的，一直延续至今。按说，改革开放之后，随着市场经济的发展，法律体系应当与时俱进地删去像“投机倒把”之类过时的罪名。然而，从种种迹象看来，对应新的经济和社会发展形势，以及更为复杂的违法犯罪现象，法律更新能力还存在一定的不足。
　　
　　　　以本次修法为例，此次重点是“对现行法律中存在的明显不适应社会主义市场经济和社会发展要求的规定作出了修改”。这算是综合考量各种新情况之后，对法律进行的一次新的补充、修订。但我们同时也应注意到，此次修法针对的范围主要只涉及到经济，诸如政治、社会、文化等其他方面，并无联动跟进。这就意味着在这些方面，现行法律或许还存在一定的滞后性。
　　
　　　　因此，我们需要问一个问题：这种立法、修法的滞后性，是不是亟待解决。虽说法律都有滞后性，但如果法律不能应时势及时更新，那么法律就会与实际的政治、社会生活出现脱节。严重的话，滞后的法律和立法修法行为还会阻碍经济、文化、社会发展的脚步。严重过时的“投机倒把罪”，就具体折射出了我们法律更新能力存在的瑕疵。
　　
　　　　当然，在删除“投机倒把罪”的同时，修法有没有考虑到如何应对删除后的新情况新问题呢？比如，投机倒把罪虽然从法律中删除了，但是新的相似的行为却并没有从社会中删除，法律对此如何界定？尤其当这种行为涉及到国家经济命脉的时候，法律如何保护国家经济安全，而又不显得“教条主义”，这也是立法修法过程中应当慎重考虑的问题。
　　
　　　　一项罪名的删除，并非意味着这种现象的消失，而是要有新的法律对新的情况进行有效制约。当一件事情引起社会无尽的争议，法律制度就在这时候起到定性、保障和调和的作用。立法修法也未必是一件麻烦的事情，但就目前情况来看，它也暴露出一些法律制定、修订的漏洞。如此我们可以发现我们现行的法律各个环节并非是固若金汤的，随时都会有各种各样的事件来挑战法律的权威和钻法律的空子。这就需要立法者在立法修法时具有前瞻性，同时法律本身也必须具有不断更新和应变的能力。
　　
　　　　从这种意义上说，法律不应是死板的，而应像一个生命一样充满生气、生机，具有高度的自我发育和修复能力。而事实上，当前法律这一部分机能还存在欠缺。在非常时刻，就可能发生如“聂树斌案”、“许霆案”以及如过时的“投机倒把罪”等让法律难堪、令道德煎熬的案例。
　　
　　　　此次修法，多少有些过于滞后，它又一次触摸到现行法律的一些疼痛和脆弱之处。当然法律不是万能的，现实是复杂的，不是所有的案件都可以进行“教条化”处理。也正是在这个意义上，我们应抓住修法的契机，尽量全方位、多角度重新审视现行法律中的不足之处，更新血液，为法律注入更强劲的生命力。而这才是公民期待的良法和社会前进的保障。
　　
　　　　(本文来源：重庆时报。 更多精彩内容，请登录华商网 http://www.hsw.cn/)
　　
　　哈哈，“投机倒把罪”终于退出了历史舞台，也意味着政府承认商品，商品房价格是由市场供求关系来决定。

[size=-1]作者：526889976　回复日期：2009-08-27　10:36:45

　　作者：六元　回复日期：2009-08-27　10:30:21　
　　　　作者：526889976　回复日期：2009-08-27　10:10:06　
　　　　
　　　　　　作者：六元　回复日期：2009-08-27　09:47:05　
　　　　　　　　等物业税出来lz再喊吧。。。
　　　　　　
　　　　　　========
　　　　　　哈哈，喜欢缴税，欢迎缴税，要求缴税是中国穷人的一个特色。哈哈，全世界都没有的一个特色。
　　　　------------------------
　　　　我不喜欢缴税，我喜欢看别人缴税。。。
　　　　
　　　　物业税又不是所有人都交相同的数额，有的人交，有的人不交，有的人交的多，有的人交的少，而不能头脑简单地一概归为缴税人。。。
　　
　　
　　=======
　　哈哈，问题是这个社会是由我们富人主导的，谁缴税，谁不缴，谁缴税不用自己出钱也是我们富人来决定的，而全世界任何国家，地区，大部分的税都是穷人来缴的，这是规律，就算写得明明白白的，你们穷人没消费的高档烟酒税，也是你们穷人来出，因为能消费高档烟酒的富人从来都没用自己的钱来消费高档烟酒，高档烟酒都是消费不起的穷人送的，哈哈。

[size=-1] 作者：六元　回复日期：2009-08-27　10:44:41

　　作者：526889976　回复日期：2009-08-27　10:36:45　
　　哈哈，问题是这个社会是由我们富人主导的，谁缴税，谁不缴，谁缴税不用自己出钱也是我们富人来决定的，而全世界任何国家，地区，大部分的税都是穷人来缴的，这是规律，就算写得明明白白的，你们穷人没消费的高档烟酒税，也是你们穷人来出，因为能消费高档烟酒的富人从来都没用自己的钱来消费高档烟酒，高档烟酒都是消费不起的穷人送的，哈哈。
　　--------------------------------
　　
　　看来物业税对你是没什么影响了？既然大家意见这么统一，那么就让我们携起手来，一起呼喊物业税的到来吧。。。

[size=-1] 作者：526889976　回复日期：2009-08-27　10:46:15

　　作者：philiphessii　回复日期：2009-08-27　09:41:46　
　　　　等空军来捧场。
　　
　　
　　======
　　哈哈，就怕空军不敢来，因为和楼主辩论，相当于自取其辱。哈哈哈，所以，一般的老空军，和楼主辩论几次，都消失了，不见了，换马甲了，再也没脸来了。

[size=-1] 作者：526889976　回复日期：2009-08-27　10:49:21

　　作者：六元　回复日期：2009-08-27　10:44:41　
　　　　作者：526889976　回复日期：2009-08-27　10:36:45　
　　　　哈哈，问题是这个社会是由我们富人主导的，谁缴税，谁不缴，谁缴税不用自己出钱也是我们富人来决定的，而全世界任何国家，地区，大部分的税都是穷人来缴的，这是规律，就算写得明明白白的，你们穷人没消费的高档烟酒税，也是你们穷人来出，因为能消费高档烟酒的富人从来都没用自己的钱来消费高档烟酒，高档烟酒都是消费不起的穷人送的，哈哈。
　　　　--------------------------------
　　　　
　　　　看来物业税对你是没什么影响了？既然大家意见这么统一，那么就让我们携起手来，一起呼喊物业税的到来吧。。。
　　
　　
　　=======
　　哈哈，所以楼主才说喜欢缴税，欢迎缴税，要求缴税是中国穷人的一个特色。哈哈，全世界都没有的一个特色。
　　
　　
　　我对物业税无所谓，不要求也不害怕，因为我是富人。我只要社会和谐，稳定，就好了。政府多收税，加强军队武警城管，加强社会稳定和谐，我没意见。哈哈

[size=-1] 作者：lin0822008　回复日期：2009-08-27　10:53:29

　　有购买力的人很多。潜在购买力的人，天天喊贵，其实这些人制造了很大的需求。

[经验交流]房价长期上涨的秘密（三），中国特色的房地产调控政策

[size=-1]作者：房地产权威 提交日期：2009-8-31 9:43:00 访问：11767 回复：44

??房价长期上涨的秘密（三），中国特色的房地产调控政策
　　
　　在《房价长期上涨的秘密（一）买房容易卖房难 》
　　　　
　　　　http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/167829.shtml 和《房价长期上涨的秘密（二），大部分老百姓都在喊买不起房》http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/169028.shtml，
　　
　　中我们谈过，商品的价格是由供求关系决定的，而今天要谈的是中国房价长期上涨的秘密（三），因为中国特色的房地产调控政策，所以，房价才会长期上涨。
　　　　
　　　　
　　　　经过几年的教育，现在大家应该都知道了吧，商品的价格是由供求关系决定的，和成本的关系不大，就算是每平米500-1000元的成本，在乡下，在小县城，房子可能才卖800，1200一平米，但是，如果在大县城，在三线城市，就能卖2000-4000一平米了，
　　　　
　　　　同样的房子，如果放在二线城市，卖个6000---8000都有可能，而还是同样的房子，如果放在一线城市，那么，卖上万都很容易了，如果质量好一点，外观再好看一些，在一线城市的中心位置，就算卖2-3万，3-5万一平米也有人买。
　　　　
　　　　而房子如果是在世界的一线城市，那么，就算卖10万，20万，30万，50万一平米都有可能，
　　　　
　　　　所以，商品的价格是由供求关系决定的，和成本多少的关系不大。
　　
　　
　　
　　而为什么说中国特色的房地产调控政策能造成房价长期上涨呢？因为，中国政府最喜欢看到的就是经济稳定发展，房价稳定，缓慢上涨，全国平均每年涨8-10%左右，和经济增长速度保持一致最好了。
　　
　　而几年来，中国的房地产调控政策，一直在围绕着这个中心思想来出台的，房价上涨过快的时候，政府就出台政策，收紧银根，抑制一下旺盛的需求，先把需求抑制住，那样，就改变供求关系，房价的涨幅的小了，
　　
　　房价不涨的时候，政府就出台调控政策，放松银根，刺激消费，增加需求，那样，又改变了供求关系，房价又能稳定上涨了。
　　
　　当然，政府的房地产调控政策除了在需求上做文章，还可以在供给上做文章。控制土地供应，控制开发商资金，控制开发商开发速度，抑制投资过热等等，这些中国特色的房地产调控政策几年前我们都能看到的，一直在左右着我们的房地产市场的健康发展。
　　
　　今天，在上半年房价上涨过快的形势下，我们应该很快就能看到政府抑制需求的政策出台了。




原帖地址：http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/169664.shtml

作者：flying_yu　回复日期：2009-09-01　21:39:48　   
　　市场都是供求关系影响的。
　　1998年年底，M2大约不到10万亿
　　2003年12月份，M2大约是22.1万亿
　　2006年12月份，M2大约是34.5万亿
　　2009年7月底，M2大约是57.3万亿
　　====================================================
　　钱太多，zf把钱赶入容量极大的股市，楼市。对于楼主，平均房价几乎是跟M2的增速相当的。
　　如果M2持续增加，房价也会同步上涨。需要注意的是，M2增速下降。毕竟目前中国的M2/GDP是美国的3倍以上的，现在已经超过日本。
　　日本因为资产泡沫，人口老龄化，经济挣扎了很多年。中国大概在2015年前后，平均年龄接近日本在1990年的水平。
　　房价的走势看不清楚，基本上下跌的可能性小，继续暴涨也是有可能的，就看印钞机如何工作了。即使房价不上涨，鉴于如此高的M2/GDP，实体经济要想像前些年那样发展，可能性很小。
　　
　　普通人的生活会越来越难，社会贫富差距会越来越大，不妙。

是谁制造了房地产市场的神话？来源：新华网 ┊ 发布于 05/04/2008 18:11:07 ┆ 点击：973 ┆ 收藏

解决房地产市场中存在的问题，既要分析房地产成本，以价格管制为手段，禁止开发商牟取暴利；同时又要从完善代理制度入手，尽可能约束政府的代理行为。换句话说，假如政府充分考虑到市民的普遍需求，而不是仅仅考虑到自己的代理利益，不断增加土地出让金，或者纵容房地产开发商任意提高商品房价格，那么，中国房地产
市场就会回归理性状态。

前不久，武汉一家房地产公司不仅公开宣称，房地产业存在暴利，而且主动把自家楼盘的销售价下调了30%，并表示还有10%-15%的利润。这个举动，揭开了房地产暴利的冰山一角。

中央电视台有关报道，在社会引起一片哗然。不仅戳穿了房地产市场价格神话，而且为政府采取宏观调控措施提供了坚实的基础。

长期以来，在房地产市场上出现许多似是而非的观点。有人认为，中国的房地产市场应该是两个市场：房地产开发商负责为居民提供高档住房；而政府应当为居民提供中低档住房。高档住房面向高收入阶层，因而价格取决于供需关系，与成本没有直接联系；而政府提供的经济适用房和限价房则必须考虑中下层居民收入的平均水平，在核定成本的基础上，确定价格。这些讨论看似抓住了问题的要害，但仔细分析人们就会发现，如果没有基本的成本依据，那么，对房地产市场进行细分就缺乏现实基础。

中国的房地产市场与其他国家的房地产市场不同之处就在于，中国的房地产市场是建立在土地国有基础之上的。土地国家所有决定了房地产市场价格不可能完全取决于市场供求关系，而必须考虑到所有权人和购买人的承受能力。换句话说，在一般的市场条件下，所有权人都希望房地产市场价格不断上涨，以此来获得更高的利润；可是，如果土地所有权人同时也是商品房购买人，那么，房地产市场价格不断上涨，对于购买人来说就是一种不公平交易。中国房地产市场价格之所以不断上涨，原因就在于作为代理人的政府只考虑到自身的代理利益，而没有考虑到购买人的利益，房地产交易当事人之间的关系出现了严重的扭曲。

解决房地产市场中存在的问题，既要分析房地产成本，以价格管制为手段，禁止开发商牟取暴利；同时又要从完善代理制度入手，尽可能约束政府的代理行为。换句话说，假如政府充分考虑到市民的普遍需求，而不是仅仅考虑到自己的代理利益，不断增加土地出让金，或者纵容房地产开发商任意提高商品房价格，那么，中国房地产市场就会回归理性状态。

当越来越多的居民拥有房产之后，对房地产市场进行宏观调控，就会面临两难处境：如果政府采取严厉的措施，抑制房地产价格上涨，就会导致购房人的预期收益无法实现，他们对政府的房地产宏观调控政策就会表示不满，甚至用各种消极的方式，化解政府宏观调控措施；如果政府对房地产市场价格的异常波动不闻不问，漠然处之，那么，房地产市场价格就会出现螺旋形的上升状态，当资金链条断裂时，房地产市场的神话就会随之破灭。

所以，政府对房地产市场进行宏观调控，出手的时间越早，社会成本就越低。

武汉市政府在经济发展中，没有盲目提高城市房地产市场价格，武汉市商品房平均价格始终处于同等城市中下游水平。这说明武汉市决策者早就意识到房地产市场发展的内在规律，注意到了商品房价格上涨给城市发展带来的潜在风险。

从长远来看，经济适用房和政府廉租房的建设，离不开市场主体的参与；而市场主体在经营过程中，会根据市场导向作出商业选择。

所以，我们既要看到两个市场同时存在的必要性，同时也要看到房地产市场统筹兼顾、整体规划、协调发展的重要性。如果盲目追求高档商品房建设，人为拉大高档商品房与经济适用房之间价格差距，那么，不但会导致城市贫富差距扩大，而且会由于市场的传导作用，最终破坏相对平衡的房地产宏观调控政策。因此，政府采取措施加大经济适用房建设的同时，也必须充分注意到土地国有制基础之上房地产市场与土地私有制基础之上房地产市场之间的差异，在城乡一体化发展的过程中，谨慎使用房地产杠杆作用，推动城市协调发展。

在一些地方，由于城乡统筹改革，减少了农村集体土地转为国有土地的成本，扩大了城市房地产市场开发土地的规模，增加了城市建设资金。但是，如果不能妥善安置失地农民的生产和生活，那么，城市未来的发展将会面临极大的麻烦。

城市是多元利益主体之间发生联系的场所，也是各种利益博弈的结果。房地产在城市发展中起到基础性支撑作用，但商品房本身具有公共产品的属性。如果仅仅把商品房看作是自由竞争的商品，而没有意识到其中的公共属性，那么开发商和一些地方政府就会假借市场经济运行机制，在房地产市场牟取暴利。我国当前房地产制度之所以存在种种缺陷，根本原因就在于，部分决策者始终没有看到城市房地产市场的双重特性，只看到了房地产生产中的“非竞争性”，而没有看到房地产使用中的“非排他性”，没有把“居者有其屋”作为城市房地产管理的基本原则，所以，在房地产市场发展中出现了某种程度的放任自流现象。

人们不能想象，在一个成本如此透明的房地产市场，居然还会出现天价楼盘；人们也无法想象，在土地国有制基础不变的情况下，居然还会出现“土地所有权人”没有能力购买属于自己的商品房的现象。所以，当人们将矛头针对房地产开发商的时候，我们有必要反思：在一些城市出现天价商品房住宅，究竟应该追究谁的责任？假如政府高价出让土地，为房地产市场价格不断上扬推波助澜，那么，政府是否应当承担法律责任？假如房地产开发商哄抬市场价格，牟取暴利，那么，政府价格主管部门是否应该立案查处，确保消费者的利益不受损害？

所以，中国房地产市场中存在的所有问题，归根结底都是政府的问题。如果政府能严格依法办事，履行好土地所有权人的代理职责，严格监管市场，那么，房地产市场价格不会发生异常波动。反过来，如果政府为了自身的利益，而盲目追求高额的土地出让金，而且对开发商牟取暴利的行为听之任之，那么，房地产市场一定会发生异常波动。 [原始链接]